El segon decret del paquet de mesures en clau habitatge que el Consell de Ministres va aprovar a inicis d’octubre planteja un nou horitzó possible en l’ordenament jurídic de l’habitatge: la renovació automàtica dels lloguers. La reforma, que haurà de ser aprovada per la Diputació Permanent del Congrés (comptant que PP, Vox i Junts tenen majoria), estableix que els contractes es renovaran automàticament de manera indefinida un cop superat el període obligatori inicial: cinc anys si l’arrendatari és una persona física i set anys si és una persona jurídica. Però quins avantatges i inconvenients comporta aquest canvi legislatiu? En cas d'aprovar-se, pot arribar a ser una mesura efectiva per solucionar la crisi d'habitatge a Catalunya? Tres experts en habitatge analitzen al Diari de Barcelona les claus per a entendre la nova regulació.

Tal com recull el reial decret llei 28/2026, l’objectiu principal de la proposta és "garantir la continuïtat dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual més enllà del seu termini". Per aquesta raó, el propietari no podrà finalitzar el contracte sense una causa expressament justificada per la llei. Entre els motius reconeguts s’inclou la necessitat de recuperar l’espai per a ús propi o per algun familiar fins a segon grau de consanguinitat, la demostració que l'arrendatari no ha viscut durant més de sis mesos sense causa justificada, la justificació de la seva vulnerabilitat econòmica o bé que el llogater disposa d’un altre domicili en el mateix municipi. Sense un d’aquests motius, el propietari hauria de pagar a l’inquilí un any de la renda si vol recuperar l’habitatge.

Per a Jaime Palomera, antropòleg i investigador de l’Institut de Recerca Urbana (IDRA), aquestes causes justificades "proporcionen seguretat al llogater, però també a l’arrendador, perquè pot recuperar l’habitatge". "Hem d’evitar parlar de contractes de lloguer indefinits, perquè comunica una idea de permanència indefinida que no es correspon amb la realitat. La intenció és cercar contractes que es renovin de manera automàtica excepte per causa justificada", explica Palomera. L'investigador recorda que aquest model ja s’han implementat en països com Alemanya, Àustria, Dinamarca, Escòcia, Països Baixos i, recentment, al Regne Unit.

Tanmateix, el catedràtic en Dret Civil i membre de la Càtedra UNESCO d’Habitatge (URV) Sergio Nasarre considera que "aquesta mesura pot servir opcionalment, però no com a sistema substitutiu, tal com passa a Alemanya o Àustria". El doctor apunta que cal ampliar les causes que regulin la recuperació d'un domicili: "Necessitem garantir la seguretat del propietari per si té una necessitat econòmica d’urgència i pugui recuperar el pis i vendre’l". Segons Nasarre, "el sistema podria funcionar de manera opcional amb certes famílies que vulguin estabilitat", però destaca que aquells països en què el contracte és indefinit per defecte, com és el cas d'Alemanya, "tenen les famílies més sobreendeutades d’Europa a causa de l’habitatge".

"Necessitem garantir la seguretat del propietari per si té una necessitat econòmica d'urgència"

En contraposició, Palomera adverteix que els països que han apostat per la renovació automàtica del lloguer "han abaixat el nivell d’inseguretat residencial" i compten amb uns "sistemes de lloguer sòlids". Per a l'investigador d'IDRA, aquesta opcionalitat en els contractes de lloguer no és vàlida: "És com plantejar que els contractes de treball estables siguin opcionals i que les empreses sempre optin per contractes temporals. Si volem un sistema residencial estable, que hi hagi mínimes proteccions i garanties per a totes les parts, el més lògic és introduir lloguers estables", diu l’investigador.

​ Una noia mirant anuncis de pisos en una immobiliària (Foto: Jordi Borràs)

Una relació simbiòtica entre propietari i llogater

Tal com explica Pablo Feu, advocat expert en dret urbanístic i habitatge, la renovació automàtica dels lloguers garanteix un dels principis constitucionals com és el dret a l’habitatge. “La llei d’urbanisme estatal diu que els poders públics han de poder facilitar l’habitatge permanent, pel fet que no tothom pot arribar a comprar un domicili. En la renovació indefinida no hi ha inconstitucionalitat, perquè no es vulnera la llibertat de pactes”, explica l’advocat, que destaca la importància d’establir criteris d’actualització del mercat d’acord amb les condicions de vida dels ciutadans. “En clau habitatge el que sempre hem volgut és una relació simbiòtica entre propietari i llogater. És perfectament legítim que el propietari vulgui complementar els seus ingressos, però amb una renda de mercat raonable”, assenyala Feu. 

"No hi ha inconstitucionalitat en els lloguers de caràcter indefinit, perquè no vulneren la llibertat de pactes"

El jurista també assegura que l'habitatge no s'ha de tractar com un simple bé de mercat: "Hi ha d’haver una separació, perquè els articles 47 i 33 de la Constitució així ho constaten", afegeix. En la mateixa línia, Nasarre remarca que la premissa de tota política d’habitatge ha de ser el quid pro quo: "Les mesures han d’anar destinades als ciutadans que més ho necessiten, començant per les persones sense llar". Per això, el catedràtic considerava un encert la proposta que el Govern es fes càrrec de la meitat de la propietat d’un habitatge per aquells ciutadans de més de 40 anys amb ingressos estables, la mateixa que ha estat tombada al Parlament. "Propostes com aquesta ajudarien a reduir la gran barrera que suposa pagar l’entrada d’un pis", afirma el catedràtic.

Buits legals dins de les noves mesures

D'altra banda, segons explica Feu, "el problema principal de l’habitatge a Europa és l’especulació del mercat immobiliari". "És una qüestió d’oportunitat. Si algú té l’oportunitat de posar un lloguer a 4.000 euros ho farà. Aleshores, el conflicte és que hi hagi demanda en el mercat per posar aquell pis a segons quin preu", explica l’advocat. A més, qualifica els decrets del govern central com una "mesura tèbia, feta amb clau electoralista". En aquest sentit, l’expert assegura que aquestes mesures presenten un buit legal, que en són les persones físiques: "De la mateixa manera que amb els contractes de temporada, els quals no estaven regulats quan es va fer el topall de rendes en el lloguer habitual, les empreses utilitzaran les persones físiques com a esquerda legal per a continuar posant els pisos a preus desorbitats" denuncia Feu.

Pel que fa a possibles solucions, Jaime Palomera considera que "el més essencial és canviar les regles fiscals". "Cal abaixar els impostos a qui viu del seu treball i posar-ne a l’aclaparament improductiu de propietaris i rendes, i així frenar la redistribució d’habitatges i finançar un sistema públic d’envergadura", reivindica.

En canvi, el catedràtic Sergio Nasarre assenyala que "no s'ha de desfer el mercat de la propietat privada" i que cal "acompanyar el propietari per aconseguir seguretat jurídica". Per a Pablo Feu, la resolució passa per "limitar les compres només a aquelles persones que vulguin anar a viure en aquell domicili amb caràcter permanent". "S’ha d'incloure en la llei de l'habitatge la iniciativa particular dels plantejaments urbanístics. És a dir, dotar als ciutadans de la possibilitat d’instar davant del govern la tramitació d’una zona residencial tensionada i així denunciar aquells lloguers que superin el topall", exposa l’advocat.

"Si no intervenim, continuarem fomentant una involució no només de l'habitatge, sinó una degradació del model d'estat"

En tot cas, els experts coincideixen en el fet que l’estat ha d’intervenir "quan l’exercici dels drets fonamentals impedeix que tothom els pugui assolir". "L’estat social i democràtic de dret estableix un sistema interventor. Per tant, si no intervenim continuarem fomentant aquesta involució, no només a l’habitatge, sinó una degradació del model d’estat", conclou Feu.