El preu mitjà mensual del lloguer a Barcelona està actualment en 981 €, un 6,3 % més que al 2021, un 10,7 % més que fa cinc anys i un 27 % més que fa deu anys, segons les dades de la Secretaria de l'Agenda Urbana i Territori de la Generalitat de Catalunya. Tal i com apunta Jordi Bosch, president de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge (O-HB), “tot indica que ens trobem en una tendència alcista del mercat immobiliari” malgrat que encara “hi ha molta incertesa en el terreny econòmic com per a poder fer una predicció mínimament rigurosa”. 

Tanmateix, sí que es pot afirmar que els joves d’entre 25 i 34 anys destinen al voltant d'un 50 % del seu sou brut anual a pagar la despesa que comporta el lloguer mitjà de l’habitatge a Barcelona. L’any 2008, quan va esclatar la bombolla immobiliària al país, els joves ja destinaven el 50,1 % del seu salari a pagar al seu arrendador.

És precisament l’esclat de la bombolla immobiliària i la crisi econòmica que hi anava lligada les que van comportar una reducció de preus del mercat de lloguers: “En un context de molt atur, reducció de sous i d'ingressos de les famílies i caiguda de l'activitat i incertesa econòmica, els preus van baixar dràsticament”, afirma Bosch. De 146,40 € el metre quadrat l’any 2008 a 122,01 € l’any 2014, el punt més baix: un 17 % menys.    

A partir del 2014 i fins l’any 2019, el preu del metre quadrat a Barcelona augmenta dràsticament com a resposta a la creació de llocs de treball i al context socioeconòmic arreu de l’Estat. L’any 2015 és particularment important, ja que és la primera vegada en què l’evolució del preu del metre quadrat supera l’evolució dels sous bruts dels joves. Aquell any el preu del metre quadrat era de 132,90 € anuals; el 2019, de 167,70 €. 

La covid i la llei de regulació dels preus de lloguer

El confinament forçós per la pandèmia de la covid-19 a mitjans de març del 2020 va frenar l’augment inexorable dels preus de lloguer del mercat immobiliari: “Al març de 2020 s’atura pràcticament la signatura de nous contractes de lloguer d'habitatge, una situació que va allargar-se durant els primers mesos de confinament”, afirma el director de l’O-HB. Al segon quadrimestre (d’abril a juny) de 2020 van signar-se 5.727 nous contractes de lloguer a Barcelona; al mateix quadrimestre de 2019, 12.467, més del doble.

Això també va afavorir una petita caiguda del preu de mercat: de 980 € de lloguer mensual de mitjana al març a 960 € al juny, quan va finalitzar el confinament forçós. Tanmateix, a partir del juny, el nombre de signatures de contractes va tornar als nivells estàndards. Així i tot, durant 2020 i 2021 el preu del metre quadrat a la ciutat va patir una davallada important: de 167,70 € al 2019 a 158,70 € al 2021: un 5,37 % menys. 

Enric Aragonès, portaveu del Sindicat de Llogateres de Catalunya, explica aquest fet i responsabilitza la Llei 11/2020 de regulació del preu de lloguers, aprovada pel Parlament i que té entrada en vigor el 22 de setembre de 2020. “Fins al 2020, que entra la Llei 11/2020 de regulació de preus, no hi ha hagut cap mena de limitació dels preus de lloguer. Hi havien incentius absoluts per seguir pujant preus per part dels arrendadors. Les polítiques d'habitatge que s'han dut a terme han estat gairebé sempre pensant en l'habitatge com a mercaderia més que no pas com a dret”, afirma Aragonès. 
 

​​​
Fotografia d'una campanya publicitària de la immobiliària "Lloguer Segur" setmanes després que la Llei 11/2020 fos derogada | Cedida pel Sindicat de Llogateres de Catalunya

Aquesta llei tenia la finalitat de contenir i moderar el preu del lloguer en determinades zones que no garantien tenir habitatges de lloguer a un preu accessible. La llei s’aplicava als lloguers d’habitatge destinats a residències permanents (no lloguer turístic o de temporada) i que es trobessin situats en zones declarades com àrees amb un mercat d’habitatge intens (Barcelona i una seixantena de municipis catalans). 

Dos dels punts claus d’aquesta llei era que el preu màxim de lloguer no podia superar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge amb característiques similars al mateix entorn urbà i que el lloguer anterior s’havia d’actualitzar d’acord amb l’índex de competitivitat si havia estat arrendat en els cinc anys anteriors. El lloguer no podia superar ni el contracte anterior, ni l'índex. De manera que congelava els preus per sota de l'índex i obligava a baixar-los si estaven per sobre. Les actualitzacions no depenien d'aquesta llei, sinó de la Llei d'Arrendataris Urbans (LAU). 

El portaveu sindical afirma que aquesta llei és la responsable de la davallada dels preus de lloguer malgrat que “van haver-hi incompliments per part d'arrendadors i intents d'incompliment i de desinformació a llogaters”. “Aquesta desinformació va provocar que alguns arrendadors donessin informació falsa, com per exemple que podien pujar el lloguer fins al valor de l'índex, quan el topall segons la llei és el contracte anterior. Van haver-hi molts llogaters que es van empassar la informació falsa del arrendador. Molta gent va acabar signant contractes que incomplien la llei 11/2020 per desconeixement”, afegeix.

Jordi Bosch, president de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge (O-HB), coincideix amb Aragonès sobre la importància d’aquesta llei en la caiguda de preus: “En un primer moment, els preus van estancar-se a causa de la covid-19 i, a partir de setembre de 2020 i gràcies a la llei 11/2020, va reduir-se lleugerament. Al març de 2022, quan el Tribunal Constitucional declara la llei inconstitucional, els preus tornen a tenir una tendència alcista”. 

Anàlisi per barris

Des de l’any 2008 fins l’any 2013, els districtes de Sarrià-Sant Gervasi i Les Corts són els que tenen un preu de lloguer mitjà més car (935,5 €/mes i 826,7 €/mes l’any 2013, respectivament). 

L’any següent, primera vegada que el Departament d'Estadística de l'Ajuntament de Barcelona divideix les dades per barris a més de per districtes, els barris més cars són Pedralbes, Vallvidrera, Tibidabo i Les Planes, les Tres Torres i Sarrià, del districte de Sarrià-Sant Gervasi; L’Antiga Esquerra de l’Eixample i Sagrada Família, del districte de l’Eixample; i La Vila Olímpica del Poblenou i Diagonal Mar i el Front Marítim, del districte de Sant Martí. 

A partir del 2014, l’evolució del preu del lloguer segueix encarint el lloguer de l’habitatge a aquests barris fins ara. Tanmateix, hi ha algunes dades significatives: al barri de Vallvidrera, Tibidabo i Les Planes el preu del lloguer mensual mitjà al 2022 ha disminuït un 17,3 % respecte l’any anterior i un 19 % respecte el 2017. El barri de La Marina de Port (Sants-Montjuïc) també s’ha reduït, però en menor mesura: un 8 % respecte el 2021.

En tots els altres barris el preu de lloguer mensual ha augmentat respecte el 2021. Els barris on actualment el lloguer mensual mitjà és més car són Pedralbes (Les Corts), Les Tres Torres (Sarrià-Sant Gervasi), La Marina del Prat Vermell-Zona Franca (Sants-Montjuïc) i La Vila Olímpica del Poblenou (Sant Martí). 

Tal i com apunta el president de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, “és difícil donar explicacions a la variació de preu dels barris”. Tanmateix, assenyala que hi ha alguns aspectes importants en aquestes variacions: “En els barris on s'han signat el nombre mínim de contractes de lloguer (5), però no n'hi ha molts, el fet que hi hagi quatre o cinc habitatges més cars fa augmentar el preu de lloguer mensual notablement. Bàsicament perquè són quatre o cinc habitatges més cars, de luxe o d'obra nova”. Per altra banda, “la mesura del control de lloguers no ha tingut la mateixa incidència en tots els barris de Barcelona”. 

La gentrificació a Ciutat Vella

On també coincideixen Jordi Bosch i Enric Aragonès és en l’augment del preu del lloguer mensual als quatre barris de Ciutat Vella respecte fa cinc anys, un 20 % aproximadament. 

Des de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge apunten que “en algunes parts dels quatre barris de Ciutat Vella s’està duent a terme un procés de gentrificació, que s'ha anat produint amb el temps, i això fa que els preus de lloguer mensual vagin augmentant”. No obstant això, el president afirma que el districte de Ciutat Vella “no és el més assequible econòmicament però, en comparació d'altres, té un preu de lloguer mensual més baix que la mitjana a la ciutat i, per tant, té més recorregut i més possibilitats d'anar a l'alça”. 

Per altra banda, el portaveu del Sindicat de Llogateres de Catalunya afegeix que “la pèrdua del percentatge dels potencials habitatges que s'acaben destinant a residència habitual ha fet pujar els preus a aquests barris”. “Tota la pujada de preus generalitzada que s'està vivint a Catalunya i arreu de l'Estat no s'explica per processos de gentrificació, sinó per una tendència de descontrol del mercat immobiliari sense topall”, conclou.